“PERRIJOS: TAMBIÉN UN ASUNTO DE FAMILIA”

Hace unos días adelantamos que publicaríamos una entrada con este título.

Pero, ¿ Por qué “también un asunto de familia”?

Porque el pasado 20 de abril se volvió a retomar la tramitación de la Proposición de Ley de Modificación de Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley 1/2000, de 7 de enero , de enjuiciamiento civil, sobre el RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS ANIMALES.

Y, entre las modificaciones ” se introducen en las normas relativas a las crisis matrimoniales preceptos destinados a concretar el régimen de custodia de los animales de compañía, cuestión que ya ha sido objeto de controversia en nuestros tribunales”.

Como consecuencia de la inclusión de estas reformas, serán, a partir de su aprobación, los “juzgados de familia” los que deberán resolver los conflictos que surjan y, por eso, la custodia de las mascotas, incluidos los perros, será “también un asunto de familia” y, de ahí el título de la entrada.

¿ Qué es con carácter general lo más importante de la reforma?

Lo más relevante es el cambio del régimen jurídico de los animales que pasan de ser considerados como hasta ahora como “cosa mueble” a tener la cualidad de “seres vivos dotados de sensibilidad” otorgándole así una consideración diferenciada de las cosas inertes.

Este cambio va a afectar también en la forma en la que los propietarios puedan disfrutar y disponer de él respetando su cualidad de ser dotado de sensibilidad, asegurando su bienestar conforme a las características de cada especie. El derecho de uso no ampara el maltrato y, por último, el derecho de disponer del animal no incluye el de abandonarlo o sacrificarlo salvo en los casos previstos en en las normas legales o reglamentarias.

¿ Cuales son las normas relativas a las crisis matrimoniales destinados a concretar el régimen de custodia de los animales de compañía introducidas?

Se contempla el pacto sobre los animales domésticos y se sientan los criterios sobre los que el juez debe tomar la decisión de a quién entregar el cuidado del animal atendiendo a su bienestar.

a) El artículo 90 del Código Civil en su apartado primero, regulaba y regula el contenido mínimo de los convenios reguladores como son: patria potestad de los hijos, régimen de visitas, estancias y comunicaciones con el progenitor que no viva habitualmente con ellos , el régimen de visitas con los abuelos en caso de que se considere necesario incluirlo, la atribución del uso de la vivienda y el ajuar familiar, la contribución a las cargas de matrimonio y alimentos ,así como sus bases de actualización y garantías en su caso, la liquidación del régimen económico del matrimonio y la pensión compensatoria..

Con la reforma se introduce también dentro de ese contenido mínimo ” el destino de los animales de compañía, caso de que existan, teniendo en cuenta el interés de los miembros de la familia y el bienestar animal , pudiendo preverse el reparto de los tiempos de disfrute su fuera necesario”

b) Se crea el artículo 94 bis según el cual “la autoridad judicial confiará para su cuidado a los animales de compañía a uno o ambos cónyuges , atendiendo al interés de los miembros de la familia y al bienestar del animal , con independencia de la titularidad dominical de este

(Nota: con independencia de si la mascota es propiedad de uno o ambos de los cónyuges o miembros de la pareja)

c) Por último, el artículo 103 del CC en el que se concretan las medidas que adoptará el Juez a falta de acuerdo aprobado judicialmente entre ambos cónyuges, añade la siguiente: “Determinar, atendiendo al interés de los miembros de la familia y al bienestar del animal, si los animales se confían a uno o a ambos cónyuges, la forma en que el cónyuge al que no se hayan confiado podrá tenerlos en su compañía, así como también las medidas cautelares convenientes para conservar el derecho de ellos”

Conclusión:

  1. Una vez que la Ley entre en vigor y, por qué no ahora, como lo han hecho otras parejas si el divorcio, la separación y el divorcio, se ha llevado a cabo de mutuo acuerdo, podrá incluirlo en el Convenio Regulador.

Si no es posible llegar a un acuerdo, la Ley le dará a los jueces y magistrados los criterios que tiene que tener en cuenta a la hora de resolver.

2. Recuerde que siempre es más conveniente un acuerdo, en el que serán ustedes, que al fin y al cabo son los que mejor conocen el problema a solucionar y, qué es lo más conveniente para ambos, sin que tenga que intervenir un tercero a imponerles la solución.

3. Y, por último y por ello no menos importante, al transmitirle sus “ideas” al letrado que vaya a redactar el Convenio, asegúrense previamente de que saben lo que quieren y sobre todo, que están dispuestos a cumplirlo: esto ayudará a evitar como en algunos casos por la indeterminación y mala redacción de alguna cláusula que lo pactado pueda cumplirse y, que se transformará en problemas para cuya solución tendrá que acudir de nuevo a los Tribunales.

No queremos terminar esta entrada sin hacer referencia a la Sentencia dictada el 7 de octubre de 2010 por el Magistrado Juez Ilmo Señor D. Romualdo Hernández Díaz Ambrona, por aquella época, titular del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badajoz cuya lectura les aconsejo y, de la que le ofrecemos unas pinceladas con el deseo de que no duden en leerla en su integridad, y aprendan y disfruten a la vez con su lectura .

ANTECEDENTES DE DERECHO:

Se trata de una pareja que se encontró un perro y decidió que fuese su mascota. Ambos se hicieron cargo del animal hasta que se separaron. Fue él quien se quedó con el perro y, ella acudió a los Tribunales solicitando la “tenencia compartida del perro copropiedad de los litigantes , estableciéndose iguales periodos de tiempo los que permanezca el perro en compañía de uno y otro, con expresa imposición de costas”.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Primero: En cuanto a la propiedad de los animales hace referencia al hecho de que el CC incluye a los animales dentro de la categoría de “cosas”, que pueden ser objeto de propiedad y tienen naturaleza de bienes muebles, explicando seguidamente la forma de adquirir la posesión y la propiedad de los animales.

Segundo: Régimen jurídico de las “parejas de hecho”. Tras dar la definición y diferencias que hay entre parejas de hecho y matrimonio y su distinta naturaleza jurídica poniendo de relieve que, a diferencia de en el matrimonio, en las uniones paramatrimoniales , por el mero hecho de iniciarse, no lleva aparejado el surgimiento automático de una comunidad de bienes, sino que para admitir la naturaleza común del patrimonio, exigen la concurrencia de hechos que evidencien la inequívoca voluntad de los convivientes de formar un patrimonio común, perteneciendo solo a quien lo ha adquirido salvo que, de forma expresa o por medios de hechos concluyentes,, se evidencie el carácter común de los mismos.( en este caso, la mascota)

Leyenda del Dios Nagaicho

Tercero: EXISTENCIA DE INTERÉS JURÍDICO: ( Este es sin duda, nuestro preferido).

” Según una leyenda de los indios americanos, el Dios Nagaicho creó el mundo. Primero puso cuatro columnas para sostener el cielo en alto y separarlo de la tierra. Luego, se fue a pasear por el mundo, e iba creando cosas para llenarlo. La leyenda especifica cómo se hizo al hombre y a la mujer, cómo creó los ríos y cómo fue creando a los animales uno por uno. Todos los animales, excepto el perro. En ninguna parte de la leyenda se muestra al Dios creando al perro. Y, es que cuando Nagaicho se fue a pasear, ya llevaba un perro con él. El Dios tenía ya perro. Por lo visto,la idea de que alguien fuese paseando sin un perro al lado, era impensable: el perro siempre había estado ahí”.

El Juez, después de hacer referencia a esta leyenda, afirma “que posiblemente el lobo, como antecedente del perro, fue domesticado ya en la Prehistoria: que, desde entonces, el perro siempre ha estado al lado de los humanos ayudándole en numerosas tareas; incluso que nuestra relación con el perro es además de por intereses prácticos, fundamentalmente una relación parental ya que según se dice, la morfología de los cachorros desencadena inevitablemente el comportamiento parental en el hombre, ya que su aspecto desvalido ,lloriqueos y gemidos nos provocan la necesidad de proporcionarles cuidado y protección”.(…) Y, por encima de todo, tal vez por esa especial relación innata, el principal papel del perro es hacernos compañía, sobre todo en las sociedades urbanas.

Esta leyenda y estas palabras son las utilizadas para justificar que el objeto del procedimiento (tenencia de un perro) es merecedor de tutela jurisdiccional terminando con esta conclusión:” Que sí deben tener acceso jurisdiccional los conflictos que puedan suscitarse por razón de la tenencia de un animal compartido, es conclusión , por otra parte, que se alcanza con solo advertir que no dejan de ser bienes apropiables, y por ende, objetos de derechos, Y, todo ello sin necesidad de acudir aquí a esas tesis filosóficas que, yendo más allá y con buena dosis de razón, buscan convencernos de que los animales son seres sensibles e independientes , no simples objetos cuya existencia se reduce a satisfacer nuestros intereses humanos”

Cuarto: Solución del caso.

Se entiende que el perro pasó a ser propiedad de los dos y, siendo ambos copropietarios del perro en litigio, la solución propugnada de la tenencia compartida es correcta. Estamos ante un bien, el perro, indudable y esencialmente indivisible. (…) Las opciones entonces serían la adjudicación del perro a uno de los dueños, con deber de indemnizar al otro o, el disfrute compartido. Como quiera que aquí no se ha instado por ninguno de los condueños del perro la primera posibilidad, es decir, la extinción de la comunidad mediante la entrega del animal a uno de ellos y la consiguiente compensación al otro, , solo cabe la alternativa de regular el disfrute del animal.

Al no poder ser un disfrute conjunto, lo procedente es establecer la tenencia temporal del perro.(…)

FALLO: Estima la demanda planteada y acuerda la “tenencia compartida del perro copropiedad de D. Cristina y D. Eduardo, estableciéndose que dicho perro permanezca en compañía de uno y otro durante periodos sucesivos de seis meses, iniciando Dª Catalina el primer plazo del disfrute”.

Quiero alquilar mi segunda vivienda,¿qué opciones tengo?

Resultado de imagen de hucha ahorro“Me he comprado una casa para invertir y, por ahora no la necesito. He pensado en ponerla en alquiler para sacar un poco de rentabilidad y poder hacer frente con lo que obtenga del alquiler, al menos la hipoteca y los gastos de suministros y mantenimiento”

1) ¿Qué posibilidades tengo?

                Las opciones que tiene son muy amplias y, para saber cuál se adapta mejor a sus necesidades y pretensiones habrá que tener en cuenta el tipo de vivienda de que se trate, de su ubicación, de si quiere obtener unos beneficios altos y a corto plazo o, más bajos pero sostenido en el tiempo.

Las opciones son:

– Alquiler de vivienda.

– Alquiler para uso distinto a la vivienda, incluyéndose en este punto el contrato de alquiler

+ temporal.

+ de uso turístico.

Incluso cabría la posibilidad de una opción mixta: Puesto que hay un límite temporal en los alquileres vacacionales, podemos utilizar esta modalidad en los meses de verano y, durante el resto del tiempo cambiar el tipo de contrato buscando inquilinos temporales ( estudiantes, ejecutivos, trabajadores, etc)

 

     Resultado de imagen de zapatillas de estar y sofa           2) ¿Cuál es la principal diferencia entre estos tipos de contrato? La principal diferencia es el destino, el uso que le vaya a dar el inquilino. En el caso de que vaya a fijar su residencia, será un contrato de alquiler de vivienda en el que se exige mayores requisitos y garantías precisamente por constituir la vivienda del inquilino.

Por esto es fundamental que tengamos en cuenta a la hora de redactar los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda que quede claro que el inquilino no va a fijar su hogar en el inmueble alquilado sino que la ocupa por otros motivos.

 

3) ¿La tengo que alquilar por un tiempo concreto? La respuesta a esta pregunta va a depender del tipo de alquiler que al final hayamos decidido.

Si usted se ha decidido por alquilarla para vivienda, la ley establece que la duración será libremente pactada por las partes y, añade que en el supuesto de que la duración sea INFERIOR A TRES AÑOS, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de TRES AÑOS. Y, en el supuesto de que llegada la fecha del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurrido como mínimo los TRES AÑOS, ninguna de las partes hubiera notificado por escrito a la otra con TREINTA DÍAS DE ANTELACIÓN SU VOLUNTAD DE NO RENOVARLO, el contrato se prorrogará obligatoriamente por UN AÑO MÁS.

Si se decidió por el arrendamiento por temporada, la Ley no dice nada acerca de cuál tiene que ser la duración de este tipo de contrato; por lo que quedará a voluntad de las partes la duración del contrato, sus posibles prórrogas, preavisos, fecha de ocupación y desalojo de la vivienda,etc.

Por último, si se ha decidido por el ALQUILER TURÍSTICO ( más adelante daremos una definición y las principales características de esta modalidad) será necesario que consulte usted la legislación que sobre TURISMO tenga la Comunidad Autónoma donde esté su inmueble puesto que cada una de las Comunidades Autónomas que ha desarrollado su legislación en esta materia exige el cumplimiento de requisitos distintos; así por ejemplo, la Comunidad de Madrid ha fijado una duración mínima del contrato de 5 días.

 

Resultado de imagen de entrega de llaves y mudanza    4) Tengo dos hijos estudiando fuera pero lo más seguro es que en unos años uno de ellos necesite la vivienda para vivir en ella porque tiene que hacer las prácticas en esa localidad y posiblemente se quede a vivir allí, ¿tendré problemas si para entonces lo tengo alquilado?

No, no tendrá problemas siempre que con una antelación mínima de DOS MESES comunique al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente de su hijo. El arrendatario, salvo pacto, tendrá que entregar la finca en ese plazo.

Pero ¡cuidado!, porque si no se produce la ocupación efectiva de la vivienda por su hijo en un plazo de TRES MESES, el arrendatario podrá optar entre ser repuesto en el uso de la vivienda por el tiempo que le reste hasta los tres años o, a recibir una indemnización.

 

5) Se han puesto en contacto conmigo unos trabajadores de una empresa que se tienen que desplazar durante 4 meses a mi ciudad para trabajar pero desconozco si puedo alquilárselo y, qué hacer para que quede claro que solo durará el contrato 4 meses. ¿Puedo hacerlo? ¿Debo tener alguna precaución?La respuesta a esta pregunta es afirmativa. Por supuesto que puede alquilar la vivienda durante ese periodo. Como ya definimos en una respuesta anterior lo que caracteriza los contratos de temporada no es la duración del alquiler sino el uso que de la vivienda vaya a hacer el inquilino.En el caso que nos está planteando el trabajador no pretende establecer su hogar en el inmueble que le va a alquilar, sino que únicamente su estancia se debe a motivos laborales.

La precaución que debe tomar es a la hora de redactar el contrato dejar claro que durante la duración del contrato (la que acuerden arrendador y arrendatario) va a constituir vivienda temporal por motivo laboral. También sería conveniente aportar el empadronamiento de los arrendatarios.

 

Resultado de imagen de campus universitario      6) ¿Existe alguna particularidad que tenga que tener en cuenta en el supuesto de que alquile el piso a estudiantes?

                Al igual que en el supuesto anterior se trataría de un contrato de temporada al NO constituir el inmueble alquilado VIVIENDA PERMANENTE y, por tanto, el destino del contrato sería POR USO DISTINTO A LA VIVIENDA.

Podría considerarse particularidades o, al menos, extremos importantes y que debería constar de forma clara y precisa en el contrato (además de recalcar el carácter TEMPORAL):

– En el contrato deberán figurar todos los “estudiantes” a quienes se va a alquilar la vivienda.

– En el caso de que uno de ellos se vaya, tendrán que responder solidariamente los demás.

– En cuanto a la duración del alquiler, además de detallarla, resultaría interesante incluir alguna cláusula en la que se establezca la imposibilidad de prórroga del alquiler sin el consentimiento expreso del arrendador; así como fijar una penalización para el caso de que se incumpla el contrato en este aspecto; Posibilidad de exigir un aval de los padres de los inquilinos y, un seguro para que cubran los posibles desperfectos que se causen.

– Otros aspectos relevantes: precio y forma de pago (resolución del contrato en el supuesto de que no se abone lo convenido o, se incumpla con la obligación de remitir el justificante de haber realizado la transferencia); fianza; posibilidad de prohibir animales de compañía, que se realicen agujeros en las paredes, etc; obligación de no realizar actividades molestas y, en caso de incumplimiento, contemplar la posibilidad de dar por resuelto el contrato.

 

Resultado de imagen de apartamento playa    7) He consultado en internet sobre qué es un alquiler turístico y no he entendido qué requisitos debe cumplir para considerarse como tal y, si puedo alquilar o no mi apartamento en vacaciones. ¿Qué es; de qué depende que se califique como turístico; qué implica?

Sinceramente no me extraña que no lo haya entendido bien, puesto que desde la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2015 y el continuo desarrollo de normas sobre TURISMO de las distintas Comunidades autónomas el panorama es de todo menos claro.

Los alquileres que se llevan a cabo por un corto espacio de tiempo (apartamentos, viviendas en playas, montañas, medios rurales y en las ciudades) pueden ser:

– De temporada.

– Turísticos.

La diferencia entre uno y otro está en la CALIFICACIÓN ADMINISTRATIVA que se haga de ellas y, que depende de las CCAA, concretamente de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble que usted quiere alquilar.

Sólo podrán calificarse como VIVIENDAS TURÍSTICAS aquellas que presten servicios complementarios tipo hotel como por ejemplo cambio de sábanas, limpieza, etc y sean comercializadas o promocionada en CANALES DE OFERTA TURÍSTICA.

En caso de no reunir ninguno de estos requisitos ya sea porque no se prestan esos servicios o, porque se anuncian de manera distinta ( el “boca a boca” entre sus amistades o, carteles en su ciudad, por ejemplo), sería un alquiler normal de temporada sin sujeción a autorización administrativa ni a las demás exigencias de las leyes sectoriales de turismo de las distintas comunidades autónomas.

Si usted no observase alguna norma administrativa, puede acarrearle la imposición de multas administrativas, pero el contrato que usted firmó es perfectamente válido a todos los efectos civiles y, en ningún caso supondría el “alzamiento” del arrendatario.

Mi consejo es que se informe previamente de la legislación aplicable, los pros y contras de este tipo de alquiler al exigirse una serie de obligaciones administrativas cuyo incumplimiento puede conllevar una sanción y, en caso de necesitarlo, se ponga en manos de profesionales ( Abogados, empresas dedicadas a la comercialización, explotación y mantenimiento de inmuebles, etc).

 

puzzle-654957_1920Con esta entrada hemos intentado ofrecerle unas pinceladas sobre el complejo tema del Alquiler de inmuebles. Dado la complejidad y extensión de la materia, así como por los quebraderos de cabeza que nos puede acarrear si nos surgen problemas consideramos que son decisiones que hay que tomar con unas nociones básicas previas; aunque sin duda, lo más aconsejable es contar con un profesional(ABOGADO) no solo a la hora de redactar el contrato de alquiler u, obviamente en el momento en el que tengamos que acudir a los Tribunales para reclamar nuestros derechos, sino también justo una vez tomada la decisión de alquilar porque “ESTAMOS TANTO PARA EVITAR COMO PARA SOLUCIONAR PROBLEMAS”.

 

Si necesita asesoramiento como que solucionemos sus problemas tanto extrajudicial como judicialmente, póngase en contacto con nosotros por teléfono, facebook o rellenando el formulario de contacto sin ningún tipo de compromiso.